Bolån amortering - Gratis Excel Mall

1. Steg 1 — Öppna fliken Indata. De ljusgula cellerna är användarens inmatningsfält och de beräknade nyckeltalen ska inte skrivas över.
2. Steg 2 — Ange bostadens värde och ursprungligt bolån, exempelvis 3 500 000 kr respektive 2 450 000 kr.
3. Steg 3 — Fyll i årlig ränta, amortering per månad, låntagarens namn och startdatumet i formatet ÅÅÅÅ-MM-DD.
4. Steg 4 — Ange antal månader i prognosen. Du kan ange mellan 1 och 600 månader, men den synliga planen är förberedd med 100 månadsrader.
5. Steg 5 — Fyll i månadsinkomst före skatt, skattesats för räntereduktion och övriga månadskostnader om du vill bedöma marginalen.
6. Steg 6 — Gå till Amorteringsplan. Kontrollera förfallodatum, ingående skuld, räntekostnad, amortering, total månadsbetalning och utgående skuld.
7. Steg 7 — Använd Översikt för totalsiffror och diagram. Läs Instruktioner innan du ändrar upplägget eller använder prognosen vid kontakt med banken.

En bolånekalkyl används främst när hushållet behöver koppla ränta och amortering till den faktiska månadsbudgeten. En familj med två inkomster kan använda den inför ett bostadsköp, medan en ensam låntagare ofta behöver den inför räntebindning, extra amortering eller en omförhandling med banken.

Fliken Indata (bild 1) innehåller fälten Bostadens värde, Ursprungligt bolån, Ränta per år, Amortering per månad, Låntagare, Startdatum och Antal månader i prognosen. Där finns också Månadsinkomst före skatt, Skattesats för räntereduktion och Övriga månadskostnader. De gula cellerna är avsedda för ändringar; belåningsgrad och andra nyckeltal räknas fram automatiskt.

En familj som lånar 2 450 000 kr till en bostad värd 3 500 000 kr börjar på cirka 70,00 % belåningsgrad. Med 4,25 % ränta blir första månadens räntekostnad ungefär 8 677,08 kr och med 7 000 kr i amortering blir betalningen cirka 15 677,08 kr före räntereduktion.

Planera vid rätt tidpunkt

Den enskilda företagaren kan använda mallen när ett bostadslån ska vägas mot ojämn inkomst och preliminär skatt. För en redovisningsansvarig i ett aktiebolag är kalkylen däremot privat, men den kan behövas när lönekörningen, bonusen eller utdelningen påverkar hushållets betalningsutrymme.

Bild 2 visar fliken Amorteringsplan med 13 kolumner: från Månad och Förfallodatum till Räntekostnad, Amortering, Total månadsbetalning, Utgående skuld, Belåningsgrad och Amorteringsstatus. Fliken Översikt (bild 3) sammanfattar resultatet, och bild 4 visar instruktionerna.

Vad prognosen faktiskt visar

Planen räknar ränta på ingående skuld och minskar skulden med vald amortering. Den visar upp till 100 ifyllda månadsrader, även om du kan ange fler än 100 månader i Indata; rader efter den förberedda planen blir därför inte synliga i denna arbetsbok.

Amorteringskravet bygger på belåningsgrad och skuldkvot. Huvudnivåerna är 2 % av det ursprungliga lånet per år när belåningsgraden överstiger 70 %, 1 % per år när den ligger över 50 % men högst 70 %, och ingen lagstadgad grundnivå under 50 %. Banken kan dessutom kräva amortering enligt sina kreditvillkor.

Mallen använder 50 % och 70 % som vägledande gränser. Den räknar exempelvis 2 450 000 kr dividerat med 3 500 000 kr till 70,00 %. Statuskolumnen tittar på den löpande utgående skulden, så statusen kan ändras först när amorteringarna har sänkt skulden under en gräns.

Så ska du tolka skuldkvoten

Fliken Indata beräknar skuldkvoten som ursprungligt bolån dividerat med månadsinkomst före skatt gånger 12. Med 2 450 000 kr i lån och 52 000 kr i månadsinkomst blir beräkningen cirka 3,93. Det är en indikator i mallen, inte ett besked om bankens kreditprövning.

Det skärpta amorteringskravet har koppling till skuldkvoten och hushållets bruttoinkomst. Banken behöver därför använda aktuell inkomst, andra lån och sin egen bedömning; en Excel-prognos ersätter inte bankens amorteringsunderlag.

Ränta och skattereduktion

Räntan i planen är årsräntan dividerad med 12. Vid 4,25 % årsränta blir månadsräntan 0,3541667 %, vilket på 2 450 000 kr ger cirka 8 677,08 kr första månaden. När skulden minskar sjunker räntekostnaden i prognosen om räntan lämnas oförändrad.

Räntereduktionen är förenklat satt till den procentsats du skriver in, exempelvis 30 %. På 8 677,08 kr blir det 2 603,12 kr, vilket ger en modellerad kostnad efter reduktion på cirka 13 073,96 kr inklusive amortering. Den faktiska skattereduktionen påverkas av kapitalunderskott, skattereduktionens beloppsgränser och hur lånet fördelas mellan låntagare; kontrollera uppgifterna mot Skatteverket.

Alla belopp i arbetsboken visas i kronor, procentsatser med två decimaler och datum som ÅÅÅÅ-MM-DD. Den nedladdade filen använder engelska Excel-funktioner och komma som argumentavskiljare; Excel visar automatiskt svenska namn som OM, SUMMA, MEDEL och OMFEL på en svensk dator.

Det dyraste felet är att behandla vald amortering som ett bevis på att banken godkänner nivån. Om du skriver in 7 000 kr per månad på ett lån över 70 % belåningsgrad kan planen se rimlig ut, men banken kan kräva en annan amortering när skuldkvot, tilläggslån eller en ny värdering räknas med.

Fel bostadsvärde ger fel gräns

Belåningsgraden är känslig för värdet i nämnaren. Ett lån på 2 450 000 kr ger 70,00 % vid 3 500 000 kr i bostadsvärde, men 81,67 % om värdet felaktigt skrivs som 3 000 000 kr. Skillnaden kan påverka om du planerar med 1 % eller 2 % årlig amortering.

En annan återkommande miss är att skriva marknadsvärdet från en annons i stället för det värde banken accepterar i sitt amorteringsunderlag. Det kan göra att du budgeterar 2 000-4 000 kr för lågt per månad på ett större lån, eftersom skillnaden mellan 1 % och 2 % av 2 450 000 kr är 24 500 kr per år, eller cirka 2 041,67 kr per månad.

Räntereduktionen överskattas

Mallen använder skattesatsen i Indata på varje månads räntekostnad. Det är en prognos, inte en kontroll av hela hushållets kapitalinkomster och kapitalutgifter. Om två låntagare fördelar räntan annorlunda än i deklarationen kan utfallet avvika, även om kalkylen visar 30 %.

Att räkna med samma ränta i tio år är också ett praktiskt misstag. En höjning från 4,25 % till 5,25 % på 2 450 000 kr ökar den enkla första månadens ränta med cirka 2 041,67 kr före skattereduktion. Den ökningen måste rymmas i hushållets likviditet, inte bara i kalkylens procentfält.

Tomma och felaktiga indata

Startdatumet måste vara ett riktigt Excel-datum och prognoslängden ett heltal mellan 1 och 600. Om du råkar skriva 10 år i stället för 120 månader blir prognosen tio rader; om du skriver räntan som 4,25 i stället för 4,25 % blir räntekostnaden hundra gånger för hög.

Försenad betalning påverkar dessutom inte amorteringsplanens matematik, men kan ge dröjsmålsränta och avgifter enligt lånevillkoren. Använd därför kalkylen för planering och stäm av belopp, förfallodag och amorteringskrav mot bankens avi.

En amorteringsmall fungerar först när du uppdaterar den vid samma tillfälle varje månad. Lägg kontrollen dagen efter lönekörningen eller när bolåneavin kommer, inte först när räntan ska bindas om. Då ser du om den faktiska betalningen avviker från prognosen innan skillnaden hunnit bli flera tusen kronor.

Gör kontrollen på tio minuter

• Öppna Indata och ändra räntan om banken har justerat den.
• Kontrollera att amorteringen i kalkylen motsvarar senaste låneavin.
• Jämför aktuell skuld i Översikt med bankens saldobesked.
• Läs av skuld efter 12 månader och månader över 70 % belåningsgrad.
• Spara en kopia med datum om du vill följa historiken över flera ränteperioder.

Med ett lån på 2 450 000 kr och 7 000 kr i månadsamortering minskar skulden med 84 000 kr på tolv månader, bortsett från eventuell extra amortering. Den enkla uppföljningen gör det tydligt om en engångsamortering på 50 000 kr ger den skuldnivå du räknat med.

Använd mallen utan att förstöra formlerna

Skriv bara i de gula indatafälten. Klistra inte in värden i Amorteringsplan eller Översikt, eftersom de flikarna bygger på formler. Ändra hellre en indatauppgift och kontrollera att första månaden, sista prognosmånaden och sammanfattningen ändras på ett rimligt sätt.

Den här arbetsboken har inga datatabeller eller diagram som du själv behöver uppdatera; Översiktens två diagram använder de förberedda raderna i Amorteringsplan och ignorerar tomma månadsrader. Om du anger 600 månader men bara 100 rader är förberedda ska du inte tolka diagrammet som en 50-årsprognos.

När kalkylbladet inte räcker

Byt till bankens amorteringsunderlag eller ett ekonomisystem när du har flera lån, rörliga räntor, bundna delar, extra amorteringar eller flera bostäder. En Excel-fil är utmärkt för en enkel prognos, men den hämtar inte saldon automatiskt och följer inte bankens ändrade villkor.